2026年中國大宗物業(yè)投資市場有望在謹慎情緒中迎來復蘇

上海2026年1月27日 /美通社/ -- CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2026年中國投資者意向調查》專題報告指出，盡管中國商業(yè)地產大宗交易市場投資者情緒仍保持謹慎，但選擇"更積極投資"與"更積極出售"的受訪者比例均錄得小幅增長。內資凈投資意向在機構投資者與地產基金推動下由負轉正。資產價格的回調及預期改善，加之融資成本的降低，將進一步推升市場活躍度。

世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌表示："2026年中國大宗物業(yè)投資市場有望在謹慎情緒中迎來復蘇。盡管短期內宏觀經濟和租賃市場的調整仍將延續(xù)，資產價格回調后的估值優(yōu)勢，以及最近并購貸款與公募REITs分派率新規(guī)所帶來的更寬松的融資環(huán)境將進一步增強多元化資本對優(yōu)質商業(yè)地產的配置需求。我們建議投資者持續(xù)深耕具備抗周期韌性的租賃住宅與零售物業(yè)，并捕捉高品質物流設施的周期性窗口；與此同時，去年底公募REITs底層資產的再度擴圍將為辦公樓和酒店的核心資產帶來新的投資機會。"

投資情緒謹慎，但交易意愿增強

報告顯示，在投資意向調查中，43%的受訪者表示計劃在2026年采取更為積極的投資策略，而52%的受訪者則傾向于更積極的出售，兩項比例較上年均有所增長，預示2026年投資市場潛在交易意愿有望增強。

盡管整體市場仍以凈出售為主導，但不同類型投資者的意向呈現(xiàn)分化趨勢：機構投資者與地產基金的凈投資意向有所回升，開發(fā)商受限于流動性壓力，凈出售意愿較上年進一步走強。分內外資看，在機構投資者和地產基金的推動下， 2026 年內資投資者凈投資意向由負轉正，而外資繼續(xù)呈現(xiàn)凈出售意愿。

39%的受訪者計劃在2026年提升房地產資產配置，相比上年增長3個百分點；其中表示今年將大幅提升房地產配置的受訪者占比達12%，較上年調查增長6個百分點。

在推動投資者提升房地產配置的原因中，"資產價格已有合理調整"繼續(xù)排名首位，且選擇此項的投資者占比（72%）較去年上升16個百分點。

工業(yè)物流、租賃住宅和零售物業(yè)仍是投資者最青睞的前三大物業(yè)類型

投資策略方面，核心型與核心增益型策略受青睞，占比合計達58%，較去年上升11個百分點。工業(yè)物流、租賃住宅和零售物業(yè)依然是投資者最關注的前三大物業(yè)類型，其中：

• 工業(yè)物流：聚焦主要城市高標倉。隨著供應高峰臨近尾聲，加之部分市場的重置成本已貼近甚至高于資產估值，該板塊有望在2026年迎來周期性機會窗口。
• 租賃住宅：連續(xù)四年穩(wěn)居第二，受益于私募-公募REITs鏈條貫通及城市更新政策支持，2025年全國租賃住宅交易額創(chuàng)下119億元的歷史新高。租賃住宅投資今年有望延續(xù)增長趨勢，各地政府對城市更新的支持力度加大將為市場提供更多增值型投資機會。
• 零售物業(yè)：2025年零售交易額以839億元創(chuàng)歷史新高，除區(qū)域型購物中心外，社區(qū)商業(yè)與奧特萊斯成資產配置新選項。

在另類資產方面，投資者偏好發(fā)生顯著變化。學生公寓因國內高等教育生均宿舍面積供需缺口大，上升至關注度榜首?；A設施和生命科學地產分居第二和第三位。

投資目的地方面，上海以64%的占比蟬聯(lián)最受青睞城市，工業(yè)物流、零售物業(yè)與租賃住宅為配置重點。北京以22%位列第二，數(shù)據(jù)中心因AI算力需求爆發(fā)成關注焦點。二三線城市零售物業(yè)吸引力提升，公募REITs常態(tài)化發(fā)行顯著增強資產流動性。

融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，并購貸新規(guī)助力大宗交易

融資環(huán)境方面，近八成投資者預計中國央行將在2026年進一步降息。同時，金融監(jiān)管總局發(fā)布的《商業(yè)銀行并購貸款管理辦法》新規(guī)，提高了并購貸款的成數(shù)上限并延長了貸款期限，為商業(yè)地產大宗投資交易提供了更靈活的融資支持。

ESG理念深化，投資者對于ESG更加理性

報告指出，投資者對于環(huán)境、社會與治理（ESG）的態(tài)度正經歷從"普遍關注"向"深度聚焦"的理性轉型。83%的受訪者已經或計劃在房地產投資中采用ESG標準，其中綠色建筑、可再生能源設施和綠色融資是最受重視的ESG舉措。盡管投資者對ESG資產的溢價認同度有所回落，但綠色資產在吸引和留住租戶方面的競爭力依然顯著，有助于提升項目的現(xiàn)金流表現(xiàn)。世邦魏理仕在2025年對國內一線城市578棟辦公樓租金和出租率量化分析證實，綠色認證樓宇享有0.7%-2.4%的租金溢價，同時平均出租率高出非綠色樓宇3.7個百分點。

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